Alles über das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Ziele und Zweck des Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das neue Gebäudeenergiegesetz – oft „Heizungsgesetz“ genannt – soll den Klimaschutz in Deutschland vorantreiben. Es fördert den Einsatz erneuerbarer Energien und senkt den Ausstoß von Treibhausgasen. Zugleich setzt es die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive) vollständig in deutsches Recht um.

Wesentliche Inhalte des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz regelt die energetischen Anforderungen für Neubauten und Bestandsgebäude. Für Neubauten gelten Vorgaben zum Primärenergiebedarf, zur Luftdichtheit, zum sommerlichen Wärmeschutz und zur Vermeidung von Wärmebrücken. Seit 2024 müssen neue Heizungen schrittweise zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden – je nach Gebäudeart, Standort und Stand der kommunalen Wärmeplanung.

Bei Bestandsgebäuden greifen Nachrüstpflichten, wenn Dach, Fassade oder Fenster wesentlich erneuert werden. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und nicht mit Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik arbeiten, müssen ersetzt werden – ausgenommen sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.

Auch die Anlagentechnik unterliegt klaren Vorgaben: Heizungs-, Lüftungs- und Warmwassersysteme müssen effizient geplant, geregelt und betrieben werden. Dazu zählen gedämmte Rohrleitungen, ein hydraulischer Abgleich und eine bedarfsgerechte Steuerung.

Bei Verkauf, Vermietung oder Neubau ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Die Einhaltung der GEG-Vorgaben ist nachzuweisen – etwa durch Berechnungen, Blower-Door-Tests oder Wärmebrückennachweise durch Fachleute.

Kernforderung: Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie

Das neue Gebäudeenergiegesetz treibt den Klimaschutz voran. Der Ausstieg aus fossilen Energien und der Umstieg auf erneuerbare Wärme sind dabei zentrale Hebel. Seit 2024 gilt: Jede neue Heizung muss künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden – ein klarer Schritt zur Wärmewende.

Wichtig zu wissen: Übergangsfristen und Ausnahmen

Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet klar:

• Neubauten in Neubaugebieten
• Neubauten außerhalb von Neubaugebieten
• Bestandsgebäude

Für Baulücken und Bestandsgebäude gelten längere Übergangsfristen. Bestehende Heizungen müssen in der Regel nicht sofort ersetzt werden (siehe „Vorgaben zum Heizungstausch“).

Neubauten – und die speziellen Anforderungen

Die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes an Neubauten sind hoch – bewusst. Sie sollen künftige Nachbesserungen überflüssig machen.

Bauen wird komplexer: Ab 2030 müssen alle Neubauten Nullemissionsgebäude sein. Die bislang vernachlässigte graue Energie rückt dabei in den Fokus.

Grundlage ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) im Rahmen des Programms „Fit für 55“. Ziel: Bis 2050 soll der gesamte Gebäudebestand emissionsfrei sein. Mehr dazu: Fit for 55

Für Neubauten gelten je nach Lage unterschiedliche Fristen:

• In Neubaugebieten seit dem 1. Januar 2024
• In Baulücken mit längeren Übergangsfristen

Neubauten innerhalb eines Neubaugebiets

Die Pflicht zum Heizen mit erneuerbaren Energien gilt für Neubauten, deren Bauantrag ab dem 1. Januar 2024 gestellt wird. Vorgeschrieben ist ein Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien. Übergangsfristen sind möglich, etwa bei einem geplantem Anschluss an ein Wärmenetz.

Neubauten außerhalb eines Neubaugebiets

Für Neubauten in Baulücken gelten dieselben Übergangsfristen wie für Bestandsgebäude. Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien sind frühestens ab 2026 Pflicht.

• In Städten über 100.000 Einwohnern gilt die Vorgabe ab dem 1. Juli 2026.
• In kleineren Gemeinden spätestens ab dem 1. Juli 2028.

Bestandsgebäude – und die besonderen Anforderungen

Wenn die Heizung älter ist als 30 Jahre

Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen viele Heizkessel nach 30 Jahren ersetzt werden. In der Regel lohnt es sich, frühzeitig auf eine Heizung mit erneuerbaren Energien umzusteigen.

Wenn die Heizung jünger ist als 30 Jahre

Für bestehende Gebäude gelten längere Übergangsfristen:

• In Städten mit über 100.000 Einwohnern ist der Einbau klimafreundlicher Heizungen ab dem 1. Juli 2026 Pflicht.
• In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern greift die Regel ab dem 1. Juli 2028.

Beginnt eine Kommune bereits vor diesen Stichtagen mit dem Ausbau eines Wärmenetzes oder weist ein Wärmeplan ein Wasserstoffnetzgebiet aus, gilt die 65-Prozent-Regel schon ab diesem Zeitpunkt.

Funktionierende oder reparierbare Heizungen

Funktionierende Heizungen in Bestandsgebäuden müssen nicht ausgetauscht werden. Bei Defekten darf die Heizung repariert werden. Digitale Messtechnik und intelligentes Monitoring erhöhen die Effizienz und erkennen Probleme frühzeitig.

Nicht reparierbare Heizung

Ist eine Gas- oder Ölheizung in einem Bestandsgebäude irreparabel defekt, greifen pragmatische Lösungen und mehrjährige Übergangsfristen. In Härtefällen können Eigentümer von der Pflicht zum Heizen mit erneuerbaren Energien befreit werden.

Energetische Mindeststandards für Bestandsgebäude

Für bestehende Gebäude gelten geringe Nachrüstpflichten:

• Die oberste Geschossdecke oder das Dach müssen gedämmt sein (§ 47).
• Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen sind zu dämmen (§ 69).

Weitere Anforderungen greifen erst, wenn Bauteile wie Außenwände zu mehr als zehn Prozent verändert werden.

Vorgaben zur Austauschpflicht der Heizung

Ob eine bestehende Heizung ausgetauscht werden muss, hängt von ihrem Alter, dem technischen Standard und der Nutzungssituation ab. Die folgende Übersicht zeigt, welche Heizsysteme unter die Austauschpflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz fallen – und welche nicht:

Regelmäßige Überprüfungen und Energieausweise

Energieausweise zeigen den Energieeffizienz-Standard von Wohn- und Nichtwohngebäuden. Sie müssen alle zehn Jahre oder nach wesentlichen Umbauten erneuert werden.

Ein Energieausweis ist Pflicht, sobald eine Immobilie vermietet oder verkauft wird. Ziel ist es, ineffiziente Gebäude zu erkennen und gezielt zu sanieren – ein wichtiger Hebel für den Klimaschutz.

Ausnahmen und spezielle Regelungen

Vom Energieausweis ausgenommen sind Gebäude, die nicht unter das Gebäudeenergiegesetz fallen. Dazu zählen:

• historische Gebäude
• landwirtschaftliche Hallen
• Gebäude für Gottesdienste und Verteidigungszwecke
• Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Fläche

Für öffentliche Gebäude gelten Sonderregeln:

• Ab 250 m² Nutzfläche und behördlicher Nutzung muss der Energieausweis sichtbar angebracht werden.
• Ab 500 m² ist der Aushang verpflichtend – auch ohne behördliche Nutzung.

Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz

Umfang und Zeitrahmen der Sanierungspflichten

Eine generelle Pflicht zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden gibt es nicht. Alte Gebäude müssen also nicht allein wegen ihres Alters modernisiert werden. Es gelten jedoch anlassbezogene Nachrüstpflichten:

• Wer Fenster, Dach oder Fassade erneuert, muss energetische Mindeststandards einhalten.
• Heizkessel ohne Brennwerttechnik sind nach 30 Jahren auszutauschen.
• Ungedämmte Heizungsrohre und zugängliche oberste Geschossdecken müssen gedämmt werden.

Langfristig will die EU den Gebäudebestand bis 2050 in Nullemissionsgebäude überführen. Eine Pflicht zur Komplettsanierung besteht aktuell nicht – sie wird politisch vorbereitet, etwa durch Förderungen und Vorgaben für Einzelmaßnahmen.

Besondere Anforderungen an die Heizungsanlagen

Die geforderten 65 Prozent erneuerbarer Energien können auf verschiedene Weise erreicht werden. Möglich sind Kombinationen unterschiedlicher Heizsysteme – ihre Effizienz ist rechnerisch nachzuweisen.

Folgende Systeme gelten automatisch als erneuerbare Energieträger (§ 71 GEG):

• Fernwärme
• elektrisch betriebene Wärmepumpen
• solarthermische Anlagen
• Heizungen auf Basis von Biomasse, grünem oder blauem Wasserstoff

Darüber hinaus gelten Regelungen in Abhängigkeit der kommunalen Wärmeplanung:

• In Gebieten mit mehr als 100.000 Einwohnern dürfen Heizungsanlagen bis zum 30. Juni 2026 eingebaut und betrieben werden, auch wenn sie die 65 Prozent erneuerbare Energien noch nicht erfüllen.
• In Gebieten mit 100.000 Einwohnern oder weniger gilt diese Übergangsregel bis zum 30. Juni 2028.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung

Wer gegen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes verstößt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Dämmungsvorschriften im Gebäudeenergiegesetz

Technische Anforderungen an die Gebäudedämmung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt Höchstwerte für den Wärmedurchgang durch Außenbauteile fest. Dazu zählen Wände, Dämmung, Fenster, Türen, das Dach und die Kellerdecke.

Für Neubauten und sanierte Altbauten schreibt das GEG energetische Mindeststandards vor. Grundlage ist das Referenzgebäudeverfahren: Für jedes Bauvorhaben wird ein Modell mit festgelegten Werten für Dämmung, Fenster und Anlagentechnik berechnet. Es dient als Vergleichsmaßstab und legt den Mindeststandard fest.

Effizienzsteigerung durch verbesserte Dämmung

Wer ein Gebäude besonders effizient plant – mit besserer Dämmung, dreifach verglasten Fenstern und optimierter Haustechnik – kann den Effizienzhausstandard erreichen.

Die KfW definiert diese Standards, etwa Effizienzhaus 40 oder 70. Beim Effizienzhaus 40 darf ein Gebäude nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs und 55 Prozent des Wärmeverlusts des Referenzgebäudes aufweisen.

Für Kommunen und öffentliche Einrichtungen sind diese Vorgaben teils verpflichtend. Private Bauherren können Förderprogramme nutzen – wenn ihr Gebäude deutlich besser ist als der gesetzliche Mindeststandard.

Fördermöglichkeiten und Unterstützungen

Wer energetisch saniert oder dämmt, kann staatliche Förderung nutzen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet dafür mehrere Wege:

• Eigentümer von Wohngebäuden können einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) durch zertifizierte Energieeffizienz-Experten erstellen lassen. Der Plan wird bezuschusst und zeigt, wie sich ein Gebäude schrittweise verbessern lässt.
• Für Nichtwohngebäude gibt es das BAFA-Fördermodul EBN 2. Es unterstützt ein energetisches Sanierungskonzept, das den Ist-Zustand erfasst und individuelle Maßnahmen zur Effizienzsteigerung aufzeigt.
• Einzelförderungen über das BAFA sind möglich – etwa für die Dämmung von Dach oder Fassade. Die Zuschüsse betragen bis zu 15 Prozent, wenn die Maßnahme erhöhte technische Anforderungen erfüllt.
• Mit einem iSFP sind für Wohngebäude bis zu 20 Prozent Förderung möglich. Die Fördergrenze je Wohneinheit steigt dann von 30.000 Euro auf 60.000 Euro.
• Auch Unternehmen und Kommunen profitieren, besonders wenn die Dämmung Teil eines umfassenden Modernisierungskonzepts ist.

Wichtig: Förderprogramme müssen in der Regel vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Informationen, Antragsformulare und eine Expertensuche finden Sie unter www.energiewechsel.de sowie auf den Websites von BAFA und KfW.

Regelungen bei Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel besteht keine Pflicht zur energetischen Sanierung. Weder Gebäudehülle noch Heiztechnik müssen beim Verkauf angepasst werden – unabhängig vom Zustand.

Allerdings mindert eine schlechte Energieeffizienz oft den Immobilienwert. Käufer sollten deshalb mögliche Modernisierungskosten einplanen, um das Gebäude zukunftssicher, förderfähig und energieeffizient zu machen – etwa durch Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizung.

Informationspflichten und energetische Bewertungen

Verkäufer müssen spätestens zur Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Er zeigt den energetischen Zustand des Gebäudes und weist auf mögliche Verbesserungen hin.

Bei älteren oder unsanierten Objekten empfiehlt sich zusätzlich eine freiwillige Einschätzung durch einen Energieberater. Sie bietet eine erste Orientierung zu Sanierungsbedarf und -kosten und schafft Transparenz im Verkaufsprozess.

Auswirkungen auf Kauf- und Verkaufsprozesse

Ein schlechter energetischer Zustand kann den Verkauf erschweren. Kaufinteressierte rechnen Sanierungskosten in den Preis ein und stoßen bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden oft auf Finanzierungsprobleme.

Ein guter Energiekennwert dagegen stärkt das Vertrauen, erleichtert den Verkauf und kann den Preis positiv beeinflussen.

Notwendige Dokumente und Zertifikate

• Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – je nach Gebäude)
• Nachweise über Modernisierungen (z. B. Dämmung, Fenster, Heiztechnik)
• Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) für Wohngebäude – falls vorhanden
• Energetisches Sanierungskonzept für Nicht-Wohngebäude
• Bauunterlagen, Grundrisse und technische Dokumentation

Denkmalschutz und das Gebäudeenergiegesetz

Besonderheiten bei denkmalgeschützten Gebäuden

Für denkmalgeschützte Gebäude gelten im Gebäudeenergiegesetz Sonderregelungen. Energetische Vorgaben müssen nur erfüllt werden, wenn sie mit dem Denkmalschutz vereinbar sind.

Maßnahmen wie Fassadendämmung oder Fenstertausch entfallen, wenn sie das Erscheinungsbild oder die Bausubstanz beeinträchtigen würden. In solchen Fällen entscheidet die Denkmalschutzbehörde im Einzelfall.

Abstimmung von Energieeffizienzmaßnahmen mit Denkmalschutzauflagen

Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist eine frühe Abstimmung mit der Denkmalbehörde unerlässlich. Maßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder neue Anlagentechnik dürfen das historische Erscheinungsbild und die Bausubstanz nicht beeinträchtigen.

Gefragt sind individuelle, technisch angepasste Lösungen – etwa Innendämmungen, spezielle Fenster oder unauffällig integrierte Heizsysteme. Ziel ist ein ausgewogener Kompromiss zwischen Energieeffizienz und Denkmalschutz, der im Einzelfall genehmigt wird.

Praxisbeispiele und Lösungsansätze

Das Gebäudeenergiegesetz (§ 105) erlaubt Ausnahmen für Baudenkmäler, wenn energetische Maßnahmen das Erscheinungsbild oder die Bausubstanz erheblich beeinträchtigen oder mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden wären.

Bewährte Ansätze sind:

• Innendämmungen mit speziellen Dämmplatten, die die historische Fassade erhalten und gleichzeitig Energieeffizienz und Raumklima verbessern.
• Dachsanierungen mit denkmalgerechten Ziegeln und unauffällig integrierten Photovoltaikmodulen.
• Individuelle Heizkonzepte mit dezentraler Technik oder diskret eingebauten Systemen in die Bausubstanz.

Fazit

Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein zentraler Baustein der Wärmewende. Es fördert den Umstieg auf erneuerbare Energien im Gebäudesektor und schafft die Grundlage für eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2045.

Die 65 Prozent-Regel für neue Heizungen, Übergangsfristen, technologieoffene Lösungen und attraktive Förderprogramme bilden einen klaren, wenn auch komplexen Handlungsrahmen.

Für Eigentümer, Planer, Wohnungsbaugesellschaften und Verwaltungen heißt das: Entscheidungen müssen fundiert, Konzepte ganzheitlich und Partner verlässlich sein.

Die MVV bietet genau das – maßgeschneiderte Energielösungen, die gesetzlichen Anforderungen gerecht werden, Fördermittel optimal einbinden und Immobilien zukunftssicher und wettbewerbsfähig machen.